今年（2024）4月起，台北市赤峰商圈、南西商圈有超過70間店遭檢舉，不符「住宅區」餐飲與零售業須臨接6～8米以上道路等規定，商家終於在11月5日等到市政府公文，白紙黑字地保證現有商家能條件式繼續營業。
根據台北市都市發展局統計，這類「商圈內住宅區」全市至少有25個。其中師大商圈、五分埔商圈、四平陽光商圈、永康商圈、文昌家具商圈都曾發生大量檢舉事件，但赤峰、南西商圈的檢舉規模之大史無前例。收到市府公文後，兩個商圈協會後續可依循最新辦法申請「納管評點」──2020年以前設立的商家可逕行申請；2020年以後新設立的商家，須經社區參與流程，與鄰里取得共識──這將是台北市商圈辦理公聽會討論商家納管的首例。
納管評點只是第一步。明年都市計畫通盤檢討時，社區、商圈仍須討論都市計畫是否調整，讓商業使用徹底合法。就《報導者》目前了解，部分居民不希望商業活動徹底歸零，但要開放到什麼程度，不危及住宅品質，社區未有清晰共識，且兩個商圈協會的理事長對商圈發展的想像也不相同。赤峰、南西商圈有望成為以社區共識決定未來、由下而上促成都市計畫調整的新案例嗎？
這是疫情之中少數逆風成長的赤峰、南西商圈。台北市政府主計處最新的報告也指出，緊鄰兩商圈的捷運中山站，2024年1月至8月平均每日進出人次居全市第4名，有9.6萬人次，較上年同期增幅逾10%。如今多數商家依舊開門營業，假日人潮不減，消費者也如常打卡拍照，幾乎看不見檢舉事件留下的痕跡──僅有幾處招牌不再點亮、鐵捲門不再拉起，另有幾間店門口掛著白底黑字的告示，宣布店面搬遷，或特定品項停賣、不開放內用。
這是遭檢舉店家為符合「台北市土地使用分區管制自治條例」（簡稱土管）和「台北市土地使用分區附條件允許使用標準」（簡稱土管附條件）的調整。
- 飲食業：設置地點應臨接寬度8公尺以上之道路，且限於建築物第一層及地下一層使用
- 一般零售業：營業樓地板面積積小於100平方公尺、臨接寬度6公尺以上之道路，但限於建築物第一層及地下一層使用
依2021年公告的「台北市政府處理商圈內住宅區違反都市計畫法第79條第1項裁處作業原則」（簡稱裁處作業原則），未符合土管附條件規定且於2020年前設立的商家，可申請「納管評點」，只要不影響周邊居民生活品質、未被計點3次，就能暫緩裁罰。
在赤峰與南西商圈遭大量檢舉違規、許多商家面臨歇業危機之際，台北市政府於11月5日發布最新辦法，同意2020年後設立稅籍或商業登記的商家也能依循最新辦法申請納管評點，有條件式繼續營業。但事實上不少商家仍前途未卜。
而外界認定的一個商圈，事實上分屬兩個商圈組織，各有主事者。以心中山線形公園劃分，往東是南西商圈，屬於民安里；往西是赤峰商圈，屬於光能里。
「不斷掙扎到底要不要搬？要不要關店？」台北市心中山巷弄好生活商圈發展協會理事長黃同弘沒料到，4月開始的檢舉潮會在8月燒到自己身上。他也是中山北路二段巷內「好土書店」店主，2019年他參與倡議「宮前町砌石大溝保存」來到民安里，隔年接手朋友的書店，希望延續社區參與。
今年7月時，黃同弘尚未收到都發局函文告知「好土書店」被檢舉，算不上當事店家，但積極接受媒體採訪；後來為了申請納管評點，和夥伴新成立商圈協會並擔任首屆理事長。他接受《報導者》採訪時解釋，當時沒被檢舉，站出來發言較無後顧之憂。
他回憶，一開始透過其他商家得知這次檢舉店家數量大，且有公務員私下透露檢舉人是同一位，讓他和夥伴懷疑，是不是投資客為了加速都更才檢舉店家──如果空間被證明不能作商業使用，房東租金收入下降甚至消失，說不定就會願意同意參加都更改建。於是，7月初他們成立Facebook粉絲專頁「南西商圈不分手宣言」，事件才在媒體上大量曝光。
直到自己也收到檢舉公文，他才體會到「接住他人容易，接住自己難」。當年，他考量獨立書店純賣書，恐怕連房租都付不起，所以兼賣咖啡茶飲，卻因此違規：店面鄰接道路寬度在6公尺以上、8公尺以下，不能經營咖啡館（飲食業），但可以賣書（一般零售業）。幾經掙扎，好土書店宣布停賣咖啡茶飲。
事件曝光至今，社群平台上意見兩極──有4,637名消費者、居民透過「南西商圈不分手宣言」粉專上的Google表單留言相挺，希望保存好不容易發展起來的商圈和獨特的巷弄文化；但也有人認為檢舉合法合規，沒有太多爭議空間。
「台北市赤峰商圈永續發展協會」理事長陳靜筠就告訴《報導者》，並不樂見單方面主張店家留下。今年49歲的她在光能里出生長大，從父親手上接棒擔任里長已有13年，3年前開始兼任赤峰商圈協會理事長。雖然她並沒有開店做生意，但時常需要在住戶與店家間溝通協調，重視各方意見平衡。
因此，都發局告知里內店家被大量檢舉後，她認為這正是檢討的時機，趁機整理各方意見：「有的店家很優質，但有的也確實造成住家不便，所以在那個節骨眼，我們沒有大肆去講，怕加深店家跟住戶的對立。」她也很困惑，「怎麼會有人違反土地使用分區，還上網宣傳？」
設立商圈3年來，她時常和其他里長、商圈協會理事長交流。「不是只有我們這邊被檢舉，很多地方常常會被檢舉。如果我們專案專簽，人家按照流程走的，是要怎麼給人家交代？」她看重合法合規，所以當都發局告知需要由商圈協會提交50間商家連署，讓違規店家依照「裁處作業原則」申請納入評點制時，馬上開始和里內商家溝通，一天半內完成連署送件。
除了面對檢舉的方式不同，兩個商圈領導者對商圈的想像也不盡相同，而差異源於光能里、民安里不同的發展歷程。
雖然赤峰商圈（大同區光能里）、南西商圈（中山區民安里10～21鄰，民安里里界內南京西路以北部分）接壤，但直到1997年捷運淡水線（淡水─中山）通車以前，兩地由舊淡水鐵路軌道分隔，往來交流並不方便。對從小在兩地長大的居民來說，中山區民安里、大同區光能里更宛如兩個世界：光鮮亮麗的住宅區和老舊的歹鐵仔街。
根據2004年出版的《中山區志》，二戰前，民安里東側緊鄰日治時代的日式官邸和十條通，美國駐台北領事館（今光點台北）也設於里內；二戰後，大批隨著國民政府軍隊遷台的人口流入民安里，美國駐台北領事館也改為美國大使官邸，民安里內達官顯貴聚集，商業活動蓬勃。自1970年代起，里內南京西路上百貨公司陸續進駐，如：1977年主打女性客群的衣蝶百貨前身今日百貨開幕、1991年新光三越進駐；自1990年起，民安里東界、中山北路二段上婚紗攝影店、精品店陸續聚集。
2004年，民安里北側小巷內「田園城市風格書店」開張，屬於較早進駐當地的藝文出版業者；2017年田園城市新增藝文和咖啡空間，同年亦有咖啡廳進駐。2019年一群文史工作者倡議保存中山北路72巷旁的「宮前町砌石大溝」，黃同弘因而來到這條巷子，此後也有愈來愈多咖啡文創商店進駐巷內。
就我們走訪當地了解，民安里10～21鄰巷弄眾多，每條巷弄的鄰里關係迥異，居住樣態也不盡相同。有的巷弄整排整排都是原住戶、老居民，但也有愈來愈多平時不住在里內、但有出租店舖收租的屋主。
後來汽修產業盛況不再，但長期以來的街區印象已深深刻在民眾的記憶裡：「中山區民安里是住宅區，但隔著鐵道的光能里是做汽修的，髒髒舊舊的，連街道上還會有黑黑的油漬，」從小在光能里長大的張天成（化名）回憶。也因此，15年前（2009年）他尋覓工作室空間時，一開始完全沒考慮光能里，「還是同事看了這邊，說滿喜歡的，我才搬回來。」
張天成把工作室搬回光能里那年，赤峰街上除了汽修、音響、美髮、服飾修改、老牌小吃店、早餐店、藥局、雜貨店等等，已有少量的個人藝文工作室進駐。同一時期，陳靜筠也如火如荼地推動社區排水工程，期盼改善里內每逢大雨必淹水的窘境。其後，愈來愈多藝術組織、文創商店和咖啡廳進駐街區，如2011年進駐的台灣好基金會、日子咖啡，與隔年的小器生活道具。
但採訪過程中我們也聽居民提及，文創團隊進駐改變街區生態，不少屋主因出租空間而搬離街區，原住戶不斷流失。
浮光、春秋書店店長陳正菁在2017年進駐赤峰街，當年也觀察到老住戶搬離，留下來的老屋或閒置，或轉租轉賣。浮光書店所在的二樓空間，就是先由住戶轉賣給投資客，投資客閒置15年後，脫手賣給目前的屋主，再由陳正菁承租。陳正菁還記得第一次沿著陡峭階梯、踏上二樓時的景象：「房子沒有門窗，空蕩蕩的，雨都會飄進來，往小閣樓的階梯也朽了。」
陳正菁觀察，雖然開始有老住戶搬離，但不少老店仍在，新舊交織，住戶商家彼此認識、關係緊密的街區文化也一定程度被延續。她還記得，「我們還沒開業，樓下的女兒就一直來打聽說，要開什麼啊？很關心。我說書店跟咖啡，她就很高興，她說太好了！所以她後來變成我客人，還來參與講座，我們變成是彼此可以打招呼、聊天的鄰居。」
浮光書店的一樓是間60多年的汽修老店，已由父親傳給女兒接班。更令她欣慰的是，「我們的原屋主有回來過，在我們改建、稍微有名之後，有人輾轉告訴他們。幾個兄妹就陸陸續續從各地回來探訪，很開心地跟我講他們小時候的故事。一棟房子的歷史跟故事就被傳承了。」浮光書店空間的轉手歷程，正是赤峰街居住型態自2009年來的縮影。
黃同弘回憶，中元普渡上遇到民安里的長輩，都很支持店家留下來：「因為開在商業區那種餐飲店，會有油煙、噪音的問題，但能在巷子裡面生存下來的店，都是安靜到客人進來會問『你這裡可以講話嗎？太安靜了。』」
黃同弘說，從2019年倡議宮前町砌石大溝保存磨合至今5年，靠近大溝的幾條巷子鄰里關係緊密。他笑說：「有時去幫鄰居修屋頂，或是聞到燒焦味、知道鄰居婆婆又忘記關瓦斯要去幫忙。」採訪前幾天，他才陪著鄰居去另一位大姐家裡查看情況，「超過4個小時了，大姐還沒有回長輩圖，開火鍋店的阿媽一直喊她也沒有人回應，大姐家裡的狗又一直叫。」後來發現是虛驚一場，但也是他心目中理想的社區書店、社區咖啡廳應該做的事。
抱持如此信念，他數度召開記者會，允諾商家自律，「如果有不守規則的店家，商圈協會會去輔導他們改善。」他也主張應該「接住每一間店」，盡量留住所有的店、安撫每一位慌張的店主。
記者在好土書店內採訪到一半，正好遇見一名焦急的房東走進書店。這名房東擔心商家被罰6萬後付不出店租，想勸房客解約，違約金也不要了，只求不要進入到連房東一起罰10萬的第二階段，黃同弘盡力安撫。
對於2020年後店家要先辦理社區參與流程才能申請納管，他也信心滿滿：「基本上我信任民主的程序啦，只要我們提出正確的論述，是沒問題的。」
他強調，並不認為變更分區為商業區是唯一出路，「變更商業區可能要繳回饋金，屋主不一定想要。」《報導者》也曾就此事致電民安里里長王俊堯，但他表示不便受訪。
但陳靜筠強調，重點不在是否全數保留，而是兼顧商圈發展和居住品質。同時身兼里長和商圈理事長，她得兼顧各方的聲音和想法，「心裡面壓力真的很大，有好一陣子臉色都黑的。可是還是有責任，每個人來問都會解釋一遍，讓里內的長輩們不要緊張。」
她相信，兼顧各方的平衡點在里內的商家能否做好社區防災，並兼顧環境衛生──無論店家位在商業區或住宅區。
陳靜筠細數這十幾年來里內發生的大小意外：多年前，曾有使用明火的燒烤店發生火警；去年年底，里內曾發生大停電，後來才知道是一間新進駐的店家不知道要重新配線，因住宅用電的配線規格無法承受商業用量跳電；今年夏天，里民曾反映有店家新裝潢後廢棄物堆置巷弄不清運，最後由她找到環保局協助清運，和鄰長一起幫忙掃地⋯⋯陳靜筠苦笑，實在太多這樣的事情。
她觀察，零售業和不使用明火的小吃店，相對不容易衍伸環境衛生、防災相關問題，而使用明火的餐廳，她希望輔導轉型改採非明火方式經營。她補充，「接下來的都市計畫通檢是我里長任內第二次。要好好地跟市政府來談，一些類別（業種）帶動發展，看能不能有彈性處理的方式。」
張天成也認為，居民那麼多，一定會有不同的想法，「有些居民覺得零售、服飾可以、咖啡可以，但不要明火的餐飲業，也有人覺得都沒關係。像我就不太希望自己家裡旁邊開餐飲業，因為老鼠可能會變多。」
十幾年來，多個台北市商圈都曾面臨商圈內住宅區商家遭檢舉違反土管相關規定，但又被當作台北市政府的政績大力宣傳。為何類似情形總是反覆上演，難有根本性解方？
依照既有法規，商圈內住宅區商家若要徹底合法化，有以下3條出路：
- 申請變更土地使用分區，從住宅區變更為商業區，並依法繳納回饋金
- 申請修改適用全台北市的土管，修改住宅區商業使用的相關規定
- 申請修改該區都市計畫細部計畫，透過細部計畫特別指定該區的土管附條件
中國文化大學都市計劃與開發管理學系兼任助理教授、財團法人都市更新研究發展基金會執行長麥怡安受訪分析，依據全國性的《都市計畫法》和適用台北市的「台北市都市計畫施行自治條例」，修改都市內一塊地的細部計畫大致有3種可能：
- 政府主動提出修正
- 土地權利關係人自行擬定細部計畫
- 重大建設
麥怡安不諱言，多年來難以徹底解套的根本原因，是都市計畫體系很難與時俱進調整規範。「幾十年前訂的（都市計畫），早就和現在的社會發展脈絡不一樣。但有人敢去動都市計畫嗎？雖然政府可以主動改，但主動改怕（被指控）圖利。那為什麼要主動改？」
如果政府不主動提案修正，也可由民間（土地所有權人）向政府提案修改細部計畫。但麥怡安說，這勢必得有在地頭人或組織者領頭，蒐集各家各戶的意見。他苦笑，「那誰要來做這件事情？」畢竟蒐集各家各戶意見得平衡各方，非常吃力不討好。
由上而下地構築城市想像、並依此推動使用分區變更，因容易落入「圖利爭議」，使得技術官僚為求民哲保身、沒事不要碰的燙手山芋；由下而上、透過民眾參與討論住居空間、城市願景，又需要先有居民自發性地主動蒐集意見、弄清楚複雜的變更法規和行政程序，門檻不低。其結果為：當空間使用者利益不一致、引起爭議時，只能反覆落入「檢舉再處理」的局面。
目前所知由台北市政府主動修改調整都市計畫的案例，僅有五分埔商圈。北市都發局修改都市計畫細部計畫來放寬使用組別，准許建築物一樓、二樓及地下一樓作為零售業、事務所、批發業使用，但並不同意將五分埔商圈由住宅區變更為商業區。
當時都發局解釋，1995年「台北市主要計畫商業區通盤檢討」時曾變更149處、303公頃的商業區，但為了避免全市容積率暴增、使用強度大量提升而周遭公共服務設施跟不上，都委會決議變更為商業區（特）──容積依照原先的使用分區，但使用上是用商業區的容許使用範圍。
今日的赤峰商圈一帶，則曾在1969年都市計畫公開展覽階段被劃為商業區，但並未通過變更，理由是多數為住宅區使用；1976年也再次討論過是否變更為商業區，但最終仍決議維持住宅區。最近一次的使用分區變更討論發生在2008年，但最終還是沒有共識，足見形成社區共識的漫長過程與分區變更的難度。
談及未來，黃同弘樂觀以待：「我對自己的店比較不樂觀，因為開不開都很痛苦──開店就每天綁在這裡不能出去爬山、不能出去做研究；但對於商圈的保留以及未來都市計畫的通盤檢討，我是樂觀的。」
光是合法合規挑戰性就不小，但合法就能能順利留在赤峰、南西商圈內嗎？
目前街區內資本額小的獨立店家林立，若未來難在租屋市場上有足夠的議價籌碼，即便熬過檢舉，也未必熬得過租金攀升。多間商家告訴記者，從2010年至今店家已經換過一輪。街區能維持小店林立的面貌，和房東偏好緊密相關。
以春秋書店屋主為例，「髮廊、餐飲來找，房東都沒有租，一直想找文化產業或書店，才找到我。因為她們在當地住幾十年了，不希望商圈變成不喜歡的樣子，」陳正菁很清楚，赤峰街房價節節高升，店面更是一位難求：「一天到晚都有人來問：你們知道哪邊有要出租嗎？」
租金繼續上漲，小店早晚都會撐不下去主動搬離，巷弄文化可能逐漸消失，除非像陳正菁一樣，遇上會挑房客、挑業種的房東。
此外，赤峰、南西商圈範圍內均有街廓正在洽談都市更新。陳正菁對都更傳單印象深刻，「都更的一天到晚寄信來問（房東）說，有沒有興趣改建？」如果有朝一日遇到都市更新，商家又該如何？
黃同弘帶我們逛街區，說附近有條巷子剛剛談妥都更，居民正陸續搬走，他笑說：「搬走的鄰居託給我好多盆植物，都要放不下。」他認為，「與其你放著（閒置）十年才成功都更，這十年之內，我們照顧好房子、照顧好社區的生活品質，這樣不是更好？我們租約都是一年一簽，到時候你真的談好要都更了，好，那走了，拜拜，我們的合作就走到這個程度。」
陳靜筠也期盼創造居民、商家、消費者三贏的局面：「我們也沒有說不合建。有的長輩想要有一份租金收租、安穩度過晚年，至於房子未來如何處理？等房子繼承以後，讓後輩的子子孫孫再自己決定。」
麥怡安指出，商圈發展和都更改建屬於拮抗關係，商圈發展得愈好，都更整合就愈難談成：「尤其地面層的商業非常好的話，沒有人敢承諾改建之後可以賺更多，他不會願意。」加上台灣的消費者不習慣逛二樓以上、商場型的大樓，所以商家也偏好近地面層開店：「那你看，改建前都是一家一家店，每個人都是自己是老闆，那商場型的大家不偏好，就有很多偏好要協調。」簡言之，以規劃角度來看，可以承諾改建後居住品質更舒適，但是商業發展未必。
雖然商圈都更不易，但如果有朝一日談成都更，有什麼方式能保存商圈風貌嗎？麥怡安認為，如果像日本施做大面積的都更，能做整體性規劃，就有機會透過設計、規劃，讓商圈繼續存在。但他不看好台灣能整合出大面積的街廓進行都市更新。目前台灣的都市更新多是小基地、點狀式的重建：「如果是重建──不要只說危老，就是一般的重建──那要依照都市計畫規定退縮，建蔽率變45%，蓋集合住宅又要門廳、車庫、住宅⋯⋯所以那種（商家）的連續感就都會不見了。」
然而，即便如同日本一樣能施作大面積的都更，也會在規劃空間時先行調查有多少戶承租店面的商戶願意在改建後搬回來營業並納入規劃，也未必留得住小資本額、各有特色的商店──早年留學日本、曾任台北市都市更新審議委員的何芳子指出，改建之後如果租金上升，小店家未必能夠負擔得起，亦即，留得住可供招租的商鋪，但未必能留住商圈的原汁原味。
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