「年初不買房，整年都白忙；今年先買地，明年賣學弟」，這句網路流行語精準反映出台灣近年來的房地產投資熱潮。房價節節攀升，建商為了將總價維持在民眾可接受的範圍，陸續推出更多小坪數商品，投資者紛紛湧入小宅市場，將其視為一種相對可負擔、回報穩定的投資標的，小宅也因此逐漸成為房產市場的主流趨勢。

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然而，隨著2021年「房地合一稅2.0」上路，規定購屋未滿5年出售者需繳納35%至45%的重稅以抑制短期炒房現象，投資人無法再以「短進短出」的方式獲利，只能等到5年期滿後再出售，「明年賣學弟」的策略也因此轉變成「5年賣學弟」。

在這五年的閉鎖期中，部分投資者將小宅釋出到租屋市場，以租金回收成本。這種長期持有限制下衍生的新策略，使租屋市場上新成屋小宅的供給快速增加，也墊高市場的租金行情。

公民科技社群g0v專案「開放台灣民間租屋資料」自2018年以來持續監測全台最大租屋網站「591房屋出租網」物件，《報導者》數據記者抓取2019至2023年5年間不重複的397萬筆租屋資料，嘗試觀察疫情前後的租屋市場變化（完整方法論詳見文末）。

攤開近五年的全台租屋供給數據，以「電梯大樓、整層出租」的物件占比成長最多，近兩年間成長至將近4成。但此類物件的坪數卻下降最快，平均坪數從原本的31.6坪下滑至30坪。

「房價往上走後，租屋市場的供給端也出現很多質變。」住商機構企劃研究室執行總監徐佳馨說，建商近年主推小宅，加上投資人也認為相比大坪數、高總價的物件，小宅更容易出租、轉售，因此也更容易流入租屋市場。

從數據來看，屋主這幾年不再像過去那樣將房屋隔成數間分租，而是以「整層住家」的形式掛上租屋平台。徐佳馨指出，這與近年來工安、消防災害頻傳密切相關，由於各地方政府加強對違建、消防和建築安全的監管，隔間分租的成本顯著上升，也讓許多房東、投資客改變策略，選擇將整層房屋出租以減少法規風險與改建成本。

「591房屋交易網」新聞公關組主任畢務潔也有類似的觀察：「我們之前討論過，假如一個30年的公寓要合法隔成5、6間套房，消防安全都要納入考量，你光設計費、裝潢費等等可能就要8、900萬，跟以往只要2、300萬的價格差非常多，所以我覺得還是會有人做隔間（分割套房、雅房），但不會像以前那麼常見。」

畢務潔說，職業房東在出租物件時，必定會計算收益比，現在隔套成本拉高，在預算差距不大的前提下，部分人會更傾向於購買兩間小宅整層出租，而不是一個大坪數物件隔套出租。

此外，隔套出租的管理成本也比整層出租還高。不僅出入人員的複雜性增加，一旦發生意外事件，例如房客自殺或死亡，還可能會大幅影響物件價值。相較之下，直接購買小坪數物件並以整層形式出租，不僅簡化管理，也能降低風險，因此愈來愈多投資者傾向選擇這類小宅整層出租的方式，確保資產的穩定性與增值潛力。

雖然以小宅總體出租數量來說，台中市扶搖直上成為六都之冠。但細觀各個行政區，2023年小宅出租最多的仍以雙北行政區為主，台北市中山區位居榜首，共有超過6,000筆小宅整層出租的物件。而台中市的西屯、北屯、北區緊隨其後，位列第2至第4名，超越雙北三重、板橋、大安、信義等傳統蛋黃區。這些小宅整層出租熱區都是發展已久，生活機能完善，人口密集且商業發達，是典型租屋需求旺盛的市場。

這樣的分布結果雖在預料之內，但若深入分析過去5年各地的小宅出租量成長率，便會發現蛋白區的小宅出租成長率有倍數、甚至10倍以上的成長。這顯示，隨著雙北和台中蛋黃區的小宅市場逐漸飽和，建商和投資人將目光投向蛋白區，也帶動小宅出租供給擴展至中南部次級地區，大量小宅如雨後春筍般林立。

「最近這幾年中南部（房市）很發達。」徐佳馨表示，雖然台中的小宅主要集中在西屯、北屯一帶，但近年科技廠進駐中科，使科技園區周邊房地產蓬勃成長。以中部科學園區為例，過去10年間就業人口翻倍，帶動台中工業區、精密科學園區等地的發展，后里、神岡、大雅也出現有龐大剛性需求的住宅區。

這幾年台中港科技園區、離岸風電產業專區等重大投資建設落腳海線，也讓清水、梧棲一帶成為近年投資型房產大爆發的蛋白區。徐佳馨說，「當年遠雄在梧棲推（單坪）16萬到20萬時，在地人看衰認為海線沒有人會去，有個人笑說『誰要去住梧棲啊』，結果後來那個人買26萬。」

房價漲，租金就也跟著漲，近五年海線的租金漲幅突破3成，遠高於台中市中心的精華地段。但以小宅數、租金成長幅度來說，海線的漲幅仍不及烏日。

隨著高鐵、台鐵等大眾交通設施的完善，周邊地段也成為投資客的首選。台中烏日、台南歸仁憑藉「三鐵共構」的優勢，讓「高鐵特區」新建案如雨後春筍般湧現，吸引大量外地投資客進駐，周邊小宅的供給量也隨之飆升，烏日從2019年的113件增至2023年的1,844件；歸仁則從4件升高至125件，增長十分顯著。

徐佳馨說，早期南科不是工程師的就業首選，周邊建設寥寥無幾，但是近年竹科與中科產能漸趨飽和，南科成為科技業進駐的新桃花源。因此當科技大廠陸續宣布於南科設廠，工程師、投資客也紛紛將目光投向當地的房地產，「房價漲上去後，很多人想起竹科、中科學長們以前賺錢的經驗。」

科技業資產豐厚，許多工程師將房地產視為投資首選，在聽聞相關產業進駐科技園區的第一時間購置物件，隨後放著等待房價增值或轉租給其他人。新一批工程師累積資本或對市場有了足夠的了解後，也會相繼投入房產投資行列。

觀察到這種現象的畢務潔說：「其實工程師買房還挺驚人的。他們會特地請假，一整組人一起去看房、掃貨。我們有中南部的同事提到，去年高雄的幾個案子就是被一群工程師掃完後他們才回去上班。」

至於安南一帶，則是近年來台南市政府重點推動的重劃區，區內的九份子重劃區在過去5年間房價顯著上漲，單坪售價從19萬飆升至34萬，租金漲幅也不遑多讓，從每坪750元成長至1,211元。

北北桃地區小宅出租量成長之冠也是因為位處重劃區，桃園市政府近年積極推動位在觀音的草漯重劃區，過去該區域以透天厝和別墅為主，隨著高鐵站和桃園航空城的建設逐漸成形，建商紛紛進駐，房價和租金同步攀升，觀音在北北桃租金漲幅中排名第二，僅次於科學園區所在的龍潭。

中國文化大學土地資源學系主任李家儂指出，台灣近年有非常多大型區段徵收跟市地重劃案，這些區域從原住戶轉手到建商時，地價往往就已上漲5～6倍，而建商進一步開發規劃後，就會以更高價格售出，同時帶動周邊老房子價格上漲。當房價上漲，租金也隨之攀升，進一步推高當地租屋成本。

不過相比其他縣市，雙北租屋市場過去5年的小宅增長趨勢沒有特別顯著，租金漲幅也多集中在蛋白區。部分觀點認為，雙北小宅供應已經相當密集，且腹地發展趨於飽和，因此成長空間有限。不過畢務潔從租屋平台方的角度觀察指出，長期以來，雙北租屋需求旺盛，因此出租狀態相對穩定，即便在租約轉換期，房東、房仲仍能輕易媒合到租屋需求者，許多房源無需上架至591等平台就能迅速出租，因此也比較難如實反映小宅出租趨勢。

過去5年，小宅在租屋市場中的比例快速攀升，從以前套、雅房為主的租屋市場，現今被整層小宅物件逐漸取代，租客得花更多的預算來租稍微大一些、格局完善的小宅。但這樣的轉變對租屋族來說，究竟是福是禍？

投資客不隔套、整層出租的策略確實為租屋市場帶來較多安全保障較高的物件，有助於市場淘汰老舊危險建築。然而，這樣的趨勢對租客的財務負擔卻帶來挑戰，尤其在租金上漲的背景下，小宅並不見得能提供與租金相對應的價值。

受訪的專家都不約而同地提到，台灣租屋市場一直缺乏完整的市場調查，導致租客在房東主導的市場裡，話語權相對有限。也有北漂族跟我們提到，她因為受不了台北的高昂租金而決定回到台南，但卻發現當地即便出現很多新房源，租金卻也漲到無法理解的範圍，甚至與北部比肩。

房價與租金的預測上，央行在今年9月推出第七波信用管制政策，讓購屋市場進入盤整期，投資需求暫時降溫。然而，市場普遍認為當房市達到低點後，政府很可能再度祭出利率優惠、放寬貸款條件等措施來刺激買氣，整體房價的長期上升趨勢依然強勁。

在此背景下，隨著科技業的快速發展以及台積電等大型科技廠進駐中南部，加上各地重大基建的開發，帶動大量人口移入，推動中南部房價逐步上揚。畢務潔指出，中南部的房價正逐漸向北部看齊，且房價和租金呈正相關，只要房價不跌，租金也不會有大幅下修的可能性。

展望未來，房價有高機率會持續攀升，小宅這類產品在購屋和租屋市場中的版圖也就會繼續擴大。對於單身族群、小家庭而言，無法負擔高房價的情況下，選擇在租屋市場中找到小宅作為過渡，將成為更為普遍的趨勢。