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小宅化如何影響租屋市場?小宅多、租金漲愈多?5年400萬筆租屋數據全解析
(攝影/陳曉威;設計/江世民)

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房價高漲、小宅化趨勢不只影響購屋族的選擇,也連帶波及全台各地的租屋族。《報導者》爬梳2019年至2023年全台最大租屋平台「591房屋交易網」近400萬筆租屋數據,發現20坪以下整層出租的小宅數量跟占比大幅提升,每坪租金也在短短5年間成長超過2成,而且中南部地區的租金成長率遠高於北部,甚至達數倍之多。

「年初不買房,整年都白忙;今年先買地,明年賣學弟」,這句網路流行語精準反映出台灣近年來的房地產投資熱潮。房價節節攀升,建商為了將總價維持在民眾可接受的範圍,陸續推出更多小坪數商品,投資者紛紛湧入小宅市場,將其視為一種相對可負擔、回報穩定的投資標的,小宅也因此逐漸成為房產市場的主流趨勢。

(延伸閱讀:〈鳥籠小宅時代來臨:新青安助攻高房價,小空間貼近基本居住水準底線〉

然而,隨著2021年「房地合一稅2.0」上路,規定購屋未滿5年出售者需繳納35%至45%的重稅以抑制短期炒房現象,投資人無法再以「短進短出」的方式獲利,只能等到5年期滿後再出售,「明年賣學弟」的策略也因此轉變成「5年賣學弟」。

在這五年的閉鎖期中,部分投資者將小宅釋出到租屋市場,以租金回收成本。這種長期持有限制下衍生的新策略,使租屋市場上新成屋小宅的供給快速增加,也墊高市場的租金行情。

公民科技社群g0v專案「開放台灣民間租屋資料」自2018年以來持續監測全台最大租屋網站「591房屋出租網」物件,《報導者》數據記者抓取2019至2023年5年間不重複的397萬筆租屋資料,嘗試觀察疫情前後的租屋市場變化(完整方法論詳見文末)。

高房價、分割套房成本考量,小坪數、整層出租物件增加

攤開近五年的全台租屋供給數據,以「電梯大樓、整層出租」的物件占比成長最多,近兩年間成長至將近4成。但此類物件的坪數卻下降最快,平均坪數從原本的31.6坪下滑至30坪。

「房價往上走後,租屋市場的供給端也出現很多質變。」住商機構企劃研究室執行總監徐佳馨說,建商近年主推小宅,加上投資人也認為相比大坪數、高總價的物件,小宅更容易出租、轉售,因此也更容易流入租屋市場。

從數據來看,屋主這幾年不再像過去那樣將房屋隔成數間分租,而是以「整層住家」的形式掛上租屋平台。徐佳馨指出,這與近年來工安、消防災害頻傳密切相關,由於各地方政府加強對違建、消防和建築安全的監管,隔間分租的成本顯著上升,也讓許多房東、投資客改變策略,選擇將整層房屋出租以減少法規風險與改建成本。

「591房屋交易網」新聞公關組主任畢務潔也有類似的觀察:「我們之前討論過,假如一個30年的公寓要合法隔成5、6間套房,消防安全都要納入考量,你光設計費、裝潢費等等可能就要8、900萬,跟以往只要2、300萬的價格差非常多,所以我覺得還是會有人做隔間(分割套房、雅房),但不會像以前那麼常見。」

畢務潔說,職業房東在出租物件時,必定會計算收益比,現在隔套成本拉高,在預算差距不大的前提下,部分人會更傾向於購買兩間小宅整層出租,而不是一個大坪數物件隔套出租。

此外,隔套出租的管理成本也比整層出租還高。不僅出入人員的複雜性增加,一旦發生意外事件,例如房客自殺或死亡,還可能會大幅影響物件價值。相較之下,直接購買小坪數物件並以整層形式出租,不僅簡化管理,也能降低風險,因此愈來愈多投資者傾向選擇這類小宅整層出租的方式,確保資產的穩定性與增值潛力。

受科技業進駐、重劃區影響,中南部小宅大量湧現租屋市場
為聚焦分析小宅的分布與占比變化,《報導者》自租屋數據中篩選室內坪數在20坪以下
根據台北市地政局定義,可使用面積小於15坪,即屬於「小宅」。民間多家不動產機構則認定15至25坪間的物件皆屬小宅,《報導者》綜合官方與民間單位,以室內坪數「20坪」作為篩選標準。
、整層出租的41萬筆物件。觀察六都小宅的增長趨勢,數量都顯著上升,台中市從2019年的1.5萬戶直線成長至2023年約2.9萬戶,近乎翻倍成長。近年中南部房價騰飛,也帶動小宅出租數量跟占比穩定上揚。

雖然以小宅總體出租數量來說,台中市扶搖直上成為六都之冠。但細觀各個行政區,2023年小宅出租最多的仍以雙北行政區為主,台北市中山區位居榜首,共有超過6,000筆小宅整層出租的物件。而台中市的西屯、北屯、北區緊隨其後,位列第2至第4名,超越雙北三重、板橋、大安、信義等傳統蛋黃區。這些小宅整層出租熱區都是發展已久,生活機能完善,人口密集且商業發達,是典型租屋需求旺盛的市場。

這樣的分布結果雖在預料之內,但若深入分析過去5年各地的小宅出租量成長率,便會發現蛋白區的小宅出租成長率有倍數、甚至10倍以上的成長。這顯示,隨著雙北和台中蛋黃區的小宅市場逐漸飽和,建商和投資人將目光投向蛋白區,也帶動小宅出租供給擴展至中南部次級地區,大量小宅如雨後春筍般林立。

「最近這幾年中南部(房市)很發達。」徐佳馨表示,雖然台中的小宅主要集中在西屯、北屯的七期
全名「台中市第七期市地重劃區」,是中台灣的首要中心商業區。
一帶,但近年科技廠進駐中科,使科技園區周邊房地產蓬勃成長。以中部科學園區為例,過去10年間就業人口翻倍,帶動台中工業區、精密科學園區等地的發展,后里、神岡、大雅也出現有龐大剛性需求的住宅區。

這幾年台中港科技園區、離岸風電產業專區等重大投資建設落腳海線,也讓清水、梧棲一帶成為近年投資型房產大爆發的蛋白區。徐佳馨說,「當年遠雄在梧棲推(單坪)16萬到20萬時,在地人看衰認為海線沒有人會去,有個人笑說『誰要去住梧棲啊』,結果後來那個人買26萬。」

房價漲,租金就也跟著漲,近五年海線的租金漲幅突破3成,遠高於台中市中心的精華地段。但以小宅數、租金成長幅度來說,海線的漲幅仍不及烏日。

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隨著高鐵、台鐵等大眾交通設施的完善,周邊地段也成為投資客的首選。台中烏日、台南歸仁憑藉「三鐵共構」的優勢,讓「高鐵特區」新建案如雨後春筍般湧現,吸引大量外地投資客進駐,周邊小宅的供給量也隨之飆升,烏日從2019年的113件增至2023年的1,844件;歸仁則從4件升高至125件,增長十分顯著。

科技業帶動購屋、租屋市場結構改變的狀況也發生在南部城市。2017年起台積電宣布揮軍南下,分別在南科台南園區和楠梓園區設廠,這些地段地價基期
用來比較的基準價格或時期,當基期較低,漲跌幅就可能會比較大。
低,吸引大量建商進駐,也連帶讓小宅的出租量大幅增長,房價跟租金一起水漲船高。
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徐佳馨說,早期南科不是工程師的就業首選,周邊建設寥寥無幾,但是近年竹科與中科產能漸趨飽和,南科成為科技業進駐的新桃花源。因此當科技大廠陸續宣布於南科設廠,工程師、投資客也紛紛將目光投向當地的房地產,「房價漲上去後,很多人想起竹科、中科學長們以前賺錢的經驗。」

科技業資產豐厚,許多工程師將房地產視為投資首選,在聽聞相關產業進駐科技園區的第一時間購置物件,隨後放著等待房價增值或轉租給其他人。新一批工程師累積資本或對市場有了足夠的了解後,也會相繼投入房產投資行列。

觀察到這種現象的畢務潔說:「其實工程師買房還挺驚人的。他們會特地請假,一整組人一起去看房、掃貨。我們有中南部的同事提到,去年高雄的幾個案子就是被一群工程師掃完後他們才回去上班。」

至於安南一帶,則是近年來台南市政府重點推動的重劃區,區內的九份子重劃區在過去5年間房價顯著上漲,單坪售價從19萬飆升至34萬,租金漲幅也不遑多讓,從每坪750元成長至1,211元。

桃園觀音鄰近重劃區、高鐵特區小宅林立,出租成長量居北北桃之冠

北北桃地區小宅出租量成長之冠也是因為位處重劃區,桃園市政府近年積極推動位在觀音的草漯重劃區,過去該區域以透天厝和別墅為主,隨著高鐵站和桃園航空城的建設逐漸成形,建商紛紛進駐,房價和租金同步攀升,觀音在北北桃租金漲幅中排名第二,僅次於科學園區所在的龍潭。

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中國文化大學土地資源學系主任李家儂指出,台灣近年有非常多大型區段徵收跟市地重劃案,這些區域從原住戶轉手到建商時,地價往往就已上漲5~6倍,而建商進一步開發規劃後,就會以更高價格售出,同時帶動周邊老房子價格上漲。當房價上漲,租金也隨之攀升,進一步推高當地租屋成本。

不過相比其他縣市,雙北租屋市場過去5年的小宅增長趨勢沒有特別顯著,租金漲幅也多集中在蛋白區。部分觀點認為,雙北小宅供應已經相當密集,且腹地發展趨於飽和,因此成長空間有限。不過畢務潔從租屋平台方的角度觀察指出,長期以來,雙北租屋需求旺盛,因此出租狀態相對穩定,即便在租約轉換期,房東、房仲仍能輕易媒合到租屋需求者,許多房源無需上架至591等平台就能迅速出租,因此也比較難如實反映小宅出租趨勢。

只要小宅化趨勢持續擴大,房價租金就會同步走高

過去5年,小宅在租屋市場中的比例快速攀升,從以前套、雅房為主的租屋市場,現今被整層小宅物件逐漸取代,租客得花更多的預算來租稍微大一些、格局完善的小宅。但這樣的轉變對租屋族來說,究竟是福是禍?

投資客不隔套、整層出租的策略確實為租屋市場帶來較多安全保障較高的物件,有助於市場淘汰老舊危險建築。然而,這樣的趨勢對租客的財務負擔卻帶來挑戰,尤其在租金上漲的背景下,小宅並不見得能提供與租金相對應的價值。

受訪的專家都不約而同地提到,台灣租屋市場一直缺乏完整的市場調查,導致租客在房東主導的市場裡,話語權相對有限。也有北漂族跟我們提到,她因為受不了台北的高昂租金而決定回到台南,但卻發現當地即便出現很多新房源,租金卻也漲到無法理解的範圍,甚至與北部比肩。

房價與租金的預測上,央行在今年9月推出第七波信用管制政策,讓購屋市場進入盤整期,投資需求暫時降溫。然而,市場普遍認為當房市達到低點後,政府很可能再度祭出利率優惠、放寬貸款條件等措施來刺激買氣,整體房價的長期上升趨勢依然強勁。

在此背景下,隨著科技業的快速發展以及台積電等大型科技廠進駐中南部,加上各地重大基建的開發,帶動大量人口移入,推動中南部房價逐步上揚。畢務潔指出,中南部的房價正逐漸向北部看齊,且房價和租金呈正相關,只要房價不跌,租金也不會有大幅下修的可能性。

展望未來,房價有高機率會持續攀升,小宅這類產品在購屋和租屋市場中的版圖也就會繼續擴大。對於單身族群、小家庭而言,無法負擔高房價的情況下,選擇在租屋市場中找到小宅作為過渡,將成為更為普遍的趨勢。

【附錄】《報導者》如何分析租屋數據

本報導591租屋資料取自公民科技社群g0v專案「開放台灣民間租屋資料」,自網站蒐集2019年至2023年歷年年度資料,並參考相關文獻,進行初步過濾:

  1. 保留特定建築類型: 只保留公寓、華廈、透天厝和住宅大樓,排除店面、倉庫、辦公商業大樓等。
  2. 保留特定物件類型: 只保留雅房、分租套房、獨立套房和整層住家,排除廠房、辦公等。
  3. 保留住宅用途: 只保留純住宅使用樣本,刪除商業用、工業用或零售業使用等資料。
  4. 排除包含車位的樣本: 刪除租金內含車位價格者。
  5. 排除特定樓層: 刪除整棟出租的樣本。

以下為資料抓取與初步過濾後,《報導者》執行的資料清洗過程:

1. 更新經緯度位置資訊:

  • 若物件本身帶有「常見約略地點_x」、「常見約略地點_y」,則以此為準。
  • 若這兩欄數據為空值,則自「約略位置範圍」欄位中抓取有經緯度的數據,取範圍取中間值為經緯度。
  • 刪除無經緯度數據的物件。
  • 將物件的經緯度數值與其對應的行政區進行比對,排除位置不相符的點位。

2. 移除租金、面積離群值:

  • 移除租金單價離群值:依各行政區劃分標準計算租金平均單價,再以2倍標準差刪除各區的離群值。
  • 移除面積離群值:依各租屋類型計算平均面積,再以2倍標準差刪除面積離群值。

資料清洗完畢,共獲得373萬5,287筆不重複房屋出租資料。

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