一路走來，董小姐的職涯都與房地產脫不了關係。

在同齡人裡，30歲的她算是「見過」最多豪宅的人了，只不過這些豪宅只存在紙面上，而她的工作是負責描繪這些豪宅──質感的、高雅的、磅礴的、或是奢華的，任君挑選。作為一名房地產廣告文案，她用想像力來達成任務。

「房地產廣告本來就很藝術，跨度又很大，比方說叫我去寫豪宅建案就很難寫，因為我根本就沒有住過豪宅，還要去揣摩顧客心理，那有錢人在意的跟我一樣嗎？」在這份工作裡，她得心應手的反而是另一類近年占據市場的主流產品：「小宅」。

（延伸閱讀：〈鳥籠小宅時代來臨：新青安助攻高房價，小空間貼近基本居住水準底線〉）

由於內政部採用包含公設的權狀坪數為標準，因此若扣除平均35%公設，25坪物件實際使用面積只剩下16坪，和台北市定義幾乎相符。而統計數據發現，2018年起25坪以下的「小宅」，在整體市場中占比已經正式超過4成。

令人意外的是，「小宅化」的浪潮對董小姐的工作反而頗有助益。她可以輕易想像同輩人的需求，無論是剛剛成家的、單身養寵物的、或是伴侶同居；這些人正準備邁向人生的下一道關卡，渴望有一個穩定的居所，所以她會使用「家」、「溫馨」、「獨立」等詞句，來打動目標客群。

但這類文案背後，還有一些禁忌：「不去談坪數，還有挑高不能講，就是隱惡揚善。」

儘管在工作上帶來幫助，但「小宅化」卻在生活上給予重擊，讓這位房地產從業者和多數年輕人一樣，為窄仄的空間和高額的房價所苦。

2016年大學畢業後，董小姐為了工作北上，一直待到2023年年底才因為照顧家人的原因回到家鄉台南。8年時光裡，她領著比最低薪資稍高一點的薪水，其中的三分之一在新北市新莊區租房，但那並不是一段愉快的記憶，因為她住的是公寓分割出來的4坪多小雅房。當時隔壁住著一對年齡相仿的年輕夫妻，他們在5坪大的套房裡養育一對兒女，嬰兒的哭鬧聲震天價響；因為空間狹小，夫妻高分貝的吵架聲也時常穿透輕隔間的矽酸鈣板。

忍耐5年後，她決定搬家。尋找住處的過程裡，看過藏在小閣樓裡的劏房、牆壁破了大洞的舊公寓、也曾經被網路上漂亮的照片欺騙，到了現場才被告知該戶已出租，旋即被帶往更小的物件裡。但她自陳，這不是北漂血淚史裡最慘烈的經歷。又在板橋住了兩年後，習慣開闊空間的她決定回鄉，沒想到那裡才是惡夢的開始。

「回台南工作真的很恐怖，就算（雇主）嘴巴說多喜歡你的技能，薪水就是一口價、不會超過3萬，永遠都不會。房價更離譜，連鄉下地區房租都8、9,000起跳。我就心想好，我不幹了。」董小姐一面拿著手機分享鄰近區域租屋價格，一面吐露心中的沮喪。

她口中的鄉下地區，指的是台南市七股區、西港區與佳里區的交界，那裡正是董小姐的老家。緊鄰曾文溪，過去曾經是商業盛極一時的台江內海內港，隨著港口淤塞陸化後轉變成農作為主，向著海邊開車10分鐘就可抵達鹽山欣賞美麗的夕陽景致。

但她無暇欣賞美景，房市的變化莫測反倒讓她如墮五里霧中。

內政部資料顯示，台南市的平均建物買賣移轉面積從2013年的40.9坪減少到2023年的32.9坪，下降幅度全國第二。隨著面積變動的還有價格，房屋業者統計台南近3年25坪以下小宅單價，從17萬元上漲至21.4萬元，漲幅近26%傲視全台。而在董小姐準備租屋的台南市佳里區，不僅今年6月住宅價格指數與去年同期相比漲幅來到9.73%，與上期相較，漲幅更是居台南所有行政區之冠。

本以為離開雙北就可以擺脫高房價的桎梏，在家鄉台南，董小姐看著原本的透天厝漸漸消失，小坪數物件逐漸取而代之，她再一次被捲入「小宅化」的浪潮裡，只好回到三合院老家，與家族親戚共處。只是從高中就獨立在外居住的她，仍想要有一間獨立不受干擾的住所。

「當房價變成這個情況，我就意識到該放棄了，所以才想去看組合屋，」她計劃著，「老了以後還能和家人朋友各弄一戶放在一起、還要養狗。」

打消租房計畫後，董小姐踏上了另一條「看房」之路。她率先選定的是一處外表簡約的組合屋，和傳統貨櫃屋不同，號稱牆壁厚度達5公分，材質抗熱隔音又耐震；屋內的木紋地板上安裝有簡單廚具和衛浴，放上現成家具即可入住。廣告裡，這項產品號稱是按照一般人對家的想像設計的，是一間人人都住得起的房子，因此14坪左右的空間，設計加施作定價僅50萬元上下。

另一個選項則是外型頗具設計感的「蘋果艙」。弧型鋼架配上大面落地窗和精緻裝潢，看起來有如科幻電影中出現的未來住宅，更被廠商形容為住宅的全新形式，可以做為永久居所使用，也由於其設計製造都在台灣，一戶約10坪大小要價超過100萬元。

為了確認組合屋的排水狀況，董小姐甚至特別選在下雨天去看房，一連花了幾個月時間後卻陷入兩難。「（組合屋）優點就便宜、可以客製化、組合快速工期短，講難聽一點就是可以把它當手機，壞了就丟，換一個新的就好。但缺點也很明顯，不保值而且使用年限短，哪天來個超級颱風不知道會不會被吹走；住得不踏實之外還比較不體面，邀請朋友來，他一看就會覺得，你住組合屋是不是生活條件不好？」她道出心裡的種種考量。

此外，購買組合屋還存在另一項待解決的難題：土地。由於組合屋仍屬於《建築法》中規定的「移動、非定著式建築」，物件必須擺放在建地之上，且須向各地方政府申請建造執照和使用執照，不管是租用或是購買，土地取得是一項關鍵。

但離家近的都是農地，買下緊鄰市區的建地又是另一筆大額開銷，「這樣做值得嗎？」董小姐反覆詢問自己。即使如此，這些組合屋的廣告仍深深打中她的心：一樣是圓夢，只是用相對便宜的方式買下屬於自己的一方天地，既有居住品質，還可以自己客製化自己的家，那其實也算是完成了夢想。

如今，現實難題擺在眼前，這位返鄉的北漂族仍躊躇不前。因為過去幾年的租屋經歷消磨了她對租屋市場的信心，號稱「新式住宅」的組合屋又有許多待克服的缺點。隨著「小宅趨勢」逐漸蔓延到南部，市場上的物件開始變得又貴又小，不知道該怎麼選擇的她，就像一隻被困在迷宮裡的倉鼠，尋找出路時一再碰壁。

過去10年，南部城市的住宅買賣面積少了8坪，幾乎是兩個房間的大小，這使得居住形式有了劇烈變化。然而在小宅占比更高的北部，室內實際坪數只剩下15坪已經成為常態，那些買「小宅」的人是怎麼想的？

2023年年底，多支影片在YouTube平台上架，主角名叫海海，他透過鏡頭記錄下運用新青安貸款在新北市買房的心路歷程，該系列取名為「小宅人生」，因為他斥資千萬元買下的，正是權狀坪數17坪、扣除公設後僅剩10坪的中古小宅。

我們找到了海海，他的年紀和董小姐相仿，本業從事廣告行銷，兼職YouTuber一方面是為了記錄人生，另一方面則希望透過平台分潤來創造另一份收入。在他所有的影片裡，買下小宅的經歷是最受歡迎的，不僅擁有將近10萬次的觀看次數，還有近千則留言，有人恭喜他買下了日後擴大資金的基礎，也有人感嘆台灣的房價已經高得不可思議，「買房是花大錢把自己綁在鳥籠裡」。

這則影片隨後被各大媒體轉載，卻也引來大量嘲諷。「房奴」、「盤子」、「買房韭菜」、「傻了才會買」，各種留言雖是批評海海的選擇，實則也反映了大眾對於高房價下愈來愈多「鳥籠小宅」的不滿。

一片罵聲中，海海決定再次拍片向網友說明自己的規劃，第一步便是關於新青安貸款的使用。

「很多人說40年的房貸要繳一輩子，必須期待人生不會發生意外；但我不是這樣想的，我始終沒有覺得我要持有（這間房）一輩子，這只是一個過渡期的考量。」

「過渡」，也是海海受訪時不斷提及的字眼。他指出新青安將房貸拉長到40年是降低買房門檻，讓每個月的負擔降低；待寬限期過後，他更不擔心手中小宅沒人接手，因為過去一年，該處地段由於交通便利，實價登錄顯示一坪已經有10萬元的漲幅，房仲更不斷催促他轉手。

只是他並不是一開始就是小宅的信徒。

起初，海海和多數年輕人一樣選擇租屋，他和兩隻貓一同住在新店一處大樓的分租套房內已有5年之久。隨著當地房價飆升，在租約即將到期前，房東告知他準備把房子賣掉，因為房市火熱、一買一賣之間將有7、800萬元的獲利。同一時間，海海老家也出現問題，他頓時成為無處可歸的遊子，心中那股買房圓夢的心願變得益發強烈。

「其實我從小時候就很想要買一個屬於自己的房子，就一直會有一個觀念好像是我需要買一個房子才是安定的表現，或它是一個小小的里程碑跟目標。」於是海海把預算訂在1,500萬元左右，開始尋找兩房一廳的中古物件。

看房本來是一種喜悅，但過程中心態漸漸變得痛苦：為什麼不早一點來看？為什麼追不上漲幅，房價愈來愈貴？為什麼條件好的物件我買不到？到底誰才有資格買房子？焦慮和疑惑不斷在他的心中交織。

算不清對著網站上的價格嘆息到第幾次後，海海決定把期望降低，不再奢求兩房一廳的格局，只要生活機能尚可，距離他上班的台北市不要太遠就好。最終，他在永和找到了現在的居所，能夠俯瞰新北市景緻的10坪高樓套房，樓下就有賣場，距離捷運環狀線約1公里。為了讓空間更符合需求，他更花費70萬元將室內重新裝潢。

我們實際走進這間「千萬小宅」裡，穿過入口兩邊的廁所和單口IH爐的廚房，映入眼簾的是木質地板搭配米白色的系統櫃；250公分寬的灰色沙發和1公尺高的層架則為開放式的空間隔出獨立的客廳。除此之外，整間房間還容納得下一張標準雙人床和一張書桌，對獨居者來說，這樣的空間勉強還過得去。

但海海告訴我們，在他心中，一直不覺得這是一間「真正的房子」，當初網路上一片質疑也曾讓他感到難過。他吐露心聲：

「重點在於大家覺得用1,000萬買套房是不理智的，可是房價就是這樣，沒有人想要住小宅，是買不起所以才只能住小宅。這邊沒有客廳、甚至沒有房間，也不符合我對正常房子的想像，可是現實很骨感，我只能買得起這種程度的房子，然後盡量讓這裡舒適一點，就是退而求其次的結果。」

海海的計畫，是撐過5年寬限期後以小換大，也不一定要再待在物價高昂的北部。在他理想的真正房子裡，會有兩房一廳，客廳是客廳、房間是房間，他會把所有蒐集的公仔全部展示出來，讓空間中能真正留些許餘裕，而不是像現在沒有其他選擇。

在台北市萬華區的一間套房裡，我們則見識到小宅化趨勢下的一種樣貌：套房育兒。

故事的主人翁是一對未滿30歲的年輕夫妻，愛德華和鯨魚（皆為化名）。過去，《報導者》曾記錄兩人蝸居在青年旅館2坪大長租房裡的生活：他們必須每天攀爬沒有扶手的樓梯到二樓就寢，還得忍受頭頂浴室外溢出來的濕氣，每次洗完澡就像生活在熱帶叢林裡；但不用額外支出水電費、每週還有人專責打掃，他們十分滿意這樣的選擇。

如今，兩人從情侶轉變為夫妻。過去行囊只有幾件衣物、一台電腦，不憧憬有房有車，也對結婚生子沒有太多規劃的愛德華仍是工程師，不過他成了一名新手爸爸，鯨魚則辭掉工作，兩人靠著一份薪水共同育兒。

在他們租下的6坪套房裡，環境和擺設與過去有明顯不同。曾經兩人身旁並沒有太多隨身行李，衣服和毛巾整整齊齊地疊在塑膠收納箱內；現在的房間則擠滿了尿布、奶粉、泡奶機器和各種生活用品。濕漉漉的浴巾和嬰兒的口水巾一同吊掛在不開窗的陰暗陽台內。唯一的餐桌是一張陳舊的流理台，桌面深度只有30多公分，僅供一人使用；輪不到的人必須在床上解決一餐。

兩人的兒子則接近週歲，正好是活力最強的時刻，好奇地想要探索新世界。不過愛德華和鯨魚並不像一般爸媽一樣，將房間鋪滿軟墊防止寶寶跌倒受傷，一張152×188公分的標準雙人床就是兒子的一方天地，圍在床旁的護欄將他安全地隔離。

那張床，也是三人一同共享的最大空間。鯨魚告訴我們，一家人為了有效運用床的空間，選擇橫躺，也就是近一年，兩個成人每晚都蜷曲著睡覺。「壓抑啊，我們也希望能找一層的物件，兩房或三房的，這樣他（小孩）真的要哭，至少還有一個角落讓他哭，」身為媽媽的她說。

小孩出生之際，正好是COVID-19疫情的尾端，那時旅館為了迎接即將到來的旅客，選擇調整經營策略；首當其衝的便是待在青旅裡的長租客，愛德華和鯨魚也因此輾轉在多間旅館和租屋處移動。為了給兒子一個穩定的空間，他們火速決定用1萬6,000元租下現在居住的套房，但在狹窄的套房裡育兒並非易事。

「我猜我們背後可能插滿小人，被打了好多次，」愛德華開玩笑地說。會有這樣的想法，是因為他們租下的套房其實是整間住宅分割而成，只要小孩一哭，聲音立刻傳遍方圓百里。租屋的一年時間裡，兩人發現過去的房客幾乎全部搬走了，剩下套房育兒的他們是「鄰避設施」。

事實上，待在鳥籠小宅裡的這家人，居住水準已經幾乎貼齊了法定的最低底線。根據內政部所頒布的「基本居住水準」，三人居住最小面積需6.59坪（平均每人2.19坪），而他們的住處只大了僅僅0.5坪，這還包括房間內用不到的畸零空間。

對這對年輕夫妻來說，這樣的空間當然並不足夠。他們曾向戶籍所在的桃園申請社會住宅，但遞件當天就被承辦人員告知機會不高，結果也不出意外。至於利用新青安買房的選項呢？愛德華一臉為難地告訴我們，現在一家三口幾乎每個月都是打平的狀態，4萬多元的薪水除了支付房租外，還要負擔兩人餐費和孩子的尿布、奶粉和保險費用，幾乎已經捉襟見肘。

但隨著孩子一天天長大，兩人也不是沒有意識到狹窄空間的局限。「在他這個年紀會需要很多新的東西去嘗試，需要更大的空間去探索，可是這裡就這麼小我也變不出什麼新花樣來，只要一個小時玩具不收，房間就會沒有地方走路，」愛德華說。

為了解決困境，他們決定要在明年搬到一間一房一廳的居所。但看著新青安點燃房市，從買房到租房的空間跟著愈來愈小，每年的租金漲幅已經成為這對年輕夫妻眼下的燃眉之急。在小宅化的趨勢裡，他們只有一個小小的願望：「每天能活著就好。」

董小姐、海海和愛德華一家人的經歷，概略勾勒了鳥籠時代的居住圖像，一種是逐漸被日漸退縮的空間和高昂的價格給侵蝕；另一種則是梭哈手中籌碼，跳進房市裡。他們雖然做出不同選擇，但都繞不開焦慮和痛苦，距離「成家」仍然遙遠。

諷刺的是，隨著小宅成為主流商品，空房子的數量也跟著增加。內政部在6月發布最新的「低度用電住宅」統計，該項指數向來被視為是空屋率指標，而數據顯示去年下半年中，光是20坪小宅的空屋率就占總體的17%，等於每6間小宅就有一間屬於「低度用電」。

2022年出版的《無住之島：給臺灣青年世代居住正義的出路》一書曾描繪台灣青年世代的居住困境為「買不起、租不好」；如今，這個困境或許還得再加上「買得小」、「沒人住」兩項更新。至於該如何應對這個問題？當時該書作者廖庭輝建議，應該改採社會投資的概念，從政策、財稅和居住權等多個面向來規劃改革，而不只是靠著補貼來緩和首購族的剛性需求。但去年上路的新青安政策則是走上一條完全相反的路，政府靠著低利率和寬限期來降低買房門檻，不只推升了房價，更催生諸多「鳥籠小宅」。

如今，隨著鳥籠的增加，不少討論開始把台灣和香港的居住狀況拿來對比，認為按照趨勢繼續發展，台灣也將步上香港劏房的後塵。一則房地產廣告正好成為縮影：扣掉公設、車位後，12坪的主建物被規劃成3間房間，要價1,780萬元。「花千萬坐牢」成為留言中受到普遍認可的形容。

站在小宅浪潮的風口浪尖，透過新青安買房的海海向我們陳述了他心裡的矛盾：沒買房之前，希望價格下跌；現在反而最害怕政府認真打房，大部分的有房族也不會接受一個讓房價突然暴跌的政府。

考慮購買組合屋的董小姐則顯得消極，她告訴我們，最好的做法就是跳脫買不買房的困擾迴圈，否則買到小不啦嘰的房子更像是一個鳥籠，花大錢把整個人塞在籠子裡，「我不覺得那是一個夢想，」她說。